서울 강남권 오피스빌딩들.

신설 증권사인 A사 사장은 요즘 여의도 사무실 구하기에 혈안이 돼 있다. 아무리 발품을 팔아도 맘에 드는 사무실 구하기가 쉽지 않다. 공급은 적고 신설 금융권 수요는 몰리다 보니 임대료는 ‘빌딩 주인이 부르는 게 값’이란 얘기까지 들린다.

그는 “부동산시장이 불황이라지만 오피스시장은 예외인 것 같다”며 “몇 년 전만 해도 이 정도는 아니었는데 요즘엔 제값을 주고 좋은 사무실 구하기가 쉽지 않은 실정”이라고 설명했다.

부동산 침체가 심상치 않은 가운데 오피스시장만은 유독 호황을 구가하고 있다.

세계 최대 부동산컨설팅 회사인 CB리처드앨리스 조사에 따르면 2분기 서울 지역 A급 오피스 공실률은 0.22%로 역대 최저치를 기록했다.

이 중 여의도권역(YBD)은 0%로 떨어져 사실상 빈 사무실이 없다. 광화문, 종로 일대의 도심권역(CBD)도 0.04%로 거의 제로에 가깝다.

국토해양부의 ‘2분기 임대료 및 공실률 조사’ 자료를 봐도 서울 지역 전체 오피스(업무용) 빌딩의 공실률은 3.1%로 지난해 말보다 0.4%포인트 하락했다. 지역별로 보면 서울 종로구·중구 등 도심과 강남구·서초구 등 강남권 공실률이 2.1%로 가장 낮았다. 공실률이 낮다 보니 반대로 같은 기간 월세 기준 임대료는 1㎡당 1만8600원으로 오히려 800원 올랐다.

부동산 투자자문업체인 알투코리아의 김태호 팀장은 “2002년부터 오피스 공급이 계속 줄고 수요는 늘다 보니 수급불균형이 발생했다”며 “2011년부터 여의도, 판교 등지에 대형 오피스빌딩이 들어서겠지만 적체 수요가 워낙 많아 수급난이 쉽게 풀리진 않을 것”이라고 내다본다.

오피스시장 호황 배경은?

서비스업 중심 산업구조 개편

오피스시장이 호황을 보이는 이유는 뭘까.

첫째 공급 부족 때문이다. 과거 10년 동안 오피스 주 수요층인 상장기업 숫자가 크게 늘어 수요가 급증했지만 공급이 이를 따라가지 못했다.

알투코리아에 따르면 올해 서울시 오피스 공급은 상반기 14개동 37만㎡, 하반기 19개동 28만㎡로 65만㎡ 수준에 그친다. 서울 상암동 디지털미디어시티(DMC)와 서초동 삼성타운을 비롯해 150만㎡가 공급된 지난해의 절반에도 못 미치는 수준이다.

내년에도 사정은 그리 나아 보이지 않는다. 2009년 공급 예정물량은 20만~30만㎡에 불과하다. 게다가 최근 대형 오피스빌딩인 대우빌딩과 국제빌딩 등이 리모델링에 나서면서 공급 부족 사태에 일조했다.

한태욱 대신증권 센터장은 “상암DMC나 용산국제업무단지 등 대규모 오피스 공급이 본격화될 때까지는 수급불균형이 계속될 것”이라며 “경기 부진으로 높은 임대료에 부담을 느끼고 있는 일부 프라임 오피스빌딩의 기존 임대수요가 중소형 빌딩으로 이전하는 도미노현상까지 나타나고 있어 호황은 상당 기간 지속될 수밖에 없다”고 밝힌다.

김일수 국민은행 골드앤와이즈 부동산팀장은 “오피스시장의 후퇴 주기는 국내 경기와 밀접한 관계를 보이는데 향후 5년 이내 오피스빌딩 가격이 떨어질 가능성은 매우 낮다”고 설명한다.

둘째 자본시장통합법(자통법) 시행 시기가 다가온 것도 한몫했다. 내년 2월 자통법 실시를 앞두고 증권사, 투자자문사들이 대거 설립되면서 금융시장 중심지인 여의도, 마포권역을 중심으로 오피스 공급난이 심화되고 있다.

당장 신설 금융사 수요가 계속 몰리는 중이다. 금융감독원에 따르면 올 들어 증권업이나 자산운용업 허가를 받아 신규 설립된 증권 자산운용사는 IBK투자증권, 토러스투자증권, KTB투자증권 등 증권사 8곳과 에셋플러스자산운용 등 자산운용사 13곳을 합쳐 무려 21곳에 달한다.

하지만 이들 신생사 대부분은 여의도에 사무실을 마련하지 못한 상태다. 최근 전경련 회관이 신축에 나서면서 연면적 3만2000㎡의 사무실이 사라지는 악재까지 겹친 상태.

현재 여의도에 사무실을 구한 곳은 IBK투자증권, 토러스투자증권, 트러스톤자산운용, LS자산운용 등 9개사에 불과한 실정이다.

IBK투자증권의 경우 사무실을 얻으려다 여의도에서 임대료가 가장 비싸다는 63빌딩 3개층을 얻어 입주했다. 63빌딩 임대료는 중간층이 3.3㎡(1평)당 보증금 65만원에 월세 6만5000원, 고층은 80만원에 8만원 선에 달한다. 나머지는 서울파이낸스센터가 있는 광화문과 강남 일대에 할 수 없이 자리를 틀 예정이다.

KTB투자증권은 ‘울며 겨자 먹기’로 강남 역삼동 빌딩을 본사 사무실로 개조했다. 또 여의도 거점을 마련하기 위해 KBS별관 옆에 1호 지점을 두기로 했다.

상황이 이렇다 보니 오피스 중심지로서 여의도가 강남 위상을 따라잡을 거란 전망까지 나오고 있다. 알투코리아에 따르면 올 2분기 서울 소재 893개동의 오피스빌딩을 대상으로 조사한 결과 2분기 서울 대형 오피스빌딩의 완전임대비율은 테헤란로를 포함한 강남권역(65.5%)이 가장 높았다. 하지만 임대료, 관리비 상승률은 오히려 여의도권이 강남을 따돌렸다. 1분기와 비교한 2분기 상승률이 보증금 4.2%, 월세 3.5%에 달해 여의도 지역이 최고치를 보였다.

강남권 일대가 최고의 오피스 투자처로 꼽히지만 더 이상 오피스빌딩이 들어설 자리가 없어 발전가능성 면에선 여의도를 따라오기가 힘들기 때문이다. 여의도는 최근 파크원(Parc1), 서울국제금융센터(SIFC) 등의 대규모 개발 프로젝트들이 속속 진행되는 데다 2009년 자본시장통합법 시행, 지하철 9호선 개통 호재까지 겹쳐 국제적인 금융 허브로 도약하고 있다.

셋째 IMF 외환위기 이후 도심지 오피스 개발 가능 부지에 주상복합아파트나 오피스텔이 대거 들어서면서 오피스빌딩 건설이 그리 많지 않았다.

임달호 현도컨설팅 사장은 “한동안 서울, 수도권에서 상업용지에 오피스가 많이 공급되다가 주택 경기가 호황을 맞자 오피스텔 즉 주거용 시설을 많이 짓다 보니 업무용 오피스 공급이 줄어든 셈”이라고 밝힌다.

특히 대기업 본사나 외국계 금융기관이 선호하는 도심 프라임급 오피스빌딩을 많이 짓지 못해 기존 오피스빌딩 가치만 높여줬다. 보통 대기업들은 업무편의를 위해 정부청사가 있는 광화문 주변에 사무실을 얻으려 하고, 외국 기업들은 주변 교통, 문화 및 편의시설을 적극 고려하고 있기 때문이다. 상황이 이렇다 보니 도심 오피스빌딩 투자는 높은 임대수익에다 자산가치까지 높일 수 있는 유망 투자수단으로 급부상했다.

고종완 RE멤버스 사장은 “미국을 비롯한 선진국들은 오피스 투자 수익률이 5~6% 전후인 데 비해 우리나라는 10%가량 나고 있다”며 “우리나라 오피스빌딩이 외국계 기업 입장에선 매력적인 투자 대상”이라고 분석한다.

넷째 우리나라 산업구조가 제조업에서 서비스업으로 개편되면서 서비스업이 성장하는 것도 중요한 영향을 미쳤다. 보험사, 은행, 증권 등 금융사들이 성장해 오피스 수요가 지속적으로 증가하는 추세다.

지정진 금호생명 강남금융센터장은 “우리나라 서비스 산업 비중은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 두 번째로 낮은 수준으로 57.2%(2006년 기준)에 그친다”며 “보통 선진국은 서비스업 비중이 70%를 넘어서는데 우리도 이런 흐름을 따라간다면 향후 오피스 수요 증가는 필연적”이라고 밝힌다.

이뿐 아니라 각종 규제로 인한 부동산 투자 억제책 때문에 상대적으로 규제가 적은 오피스시장이 뜨고 있는 분위기다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “갈수록 1인당 오피스 사용 면적이 늘어난 것도 공급 부족을 부추겼다”며 “부동산펀드와 같은 간접투자 활성화로 국내 오피스로 투자자금이 꾸준히 유입되는 것도 오피스 호황에 한몫했다”고 설명한다.

오피스빌딩 거래도 활발

상황이 이렇다 보니 자연스레 오피스 거래도 활발해졌다. 일반인이 투자하기는 쉽지 않은 반면 부동산펀드나 리츠 등 거대자본들이 오피스빌딩 매입에 적극 나서고 있기 때문이다.

서울 남대문에 본사가 있던 그린화재는 최근 강남구 역삼동 15층 빌딩을 760억원에 매입했고 본사를 옮기기로 했다. 미래에셋맵스자산운용 역시 역삼동 21층 규모 빌딩을 840억원에 매입한 바 있다. 한화증권은 여의도 한화증권빌딩을 1㎡당 536만7000원 수준에 다시 매입했다. 대한생명보험 역시 도심권에 있는 한화손해보험빌딩을 사들였다.

특히 일반 부동산펀드 인기는 주춤하지만 오피스 관련 펀드 출시는 잇따르는 모습이다.

한국자산운용협회에 따르면 지난 5월에만 SH자산운용이 서울 기타권역 오피스빌딩을 매입해 투자하는 A-KOF사모부동산2펀드를 출시했다. 미래에셋맵스자산운용 역시 분당퍼스트타워피스에 투자하는 미래에셋맵스NPS사모부동산펀드를 내놓기도 했다.

오피스시장 호황 지속될까?

2011년 돼야 수급불균형 풀릴 듯

그렇다면 오피스시장 호황은 언제까지 이어질까. 전문가들은 당분간 뚜렷한 악재가 없어 오피스시장 인기가 적어도 2010년까지는 유지될 것이라고 내다봤다. 올해부터 2010년까지 공급 물량이 극히 부족한 데다 서울 오피스 수요를 흡수할 수 있는 판교테크노밸리가 2011년이 돼서야 준공될 예정이기 때문. 2011년엔 여의도 파크원과 SIFC 등 약 168만㎡의 오피스빌딩이 공급될 예정이다. 95년 공급량인 198만㎡에는 못 미치지만 지난해 공급량인 149만㎡를 훌쩍 넘어설 전망이다.

특히 상암DMC와 송도, 용산국제업무단지, 판교 등지에 대형 오피스빌딩이 건립되면 2010년 이후부터 오피스 공급이 활발해질 수 있다는 분석이다.

이후 2014~16년 상암DMC 랜드마크빌딩, 용산국제업무단지 등 초고층 빌딩이 들어서면서 서울시 오피스 공급을 주도할 전망이다.

영국 런던 금융중심가 카나리워프.

박상언 사장은 “2011년까지 공실률 2% 이하의 호황세가 지속될 것”이라며 “도심 대형 오피스들이 리모델링을 거쳐 대거 입주하고 간접투자상품을 통한 소규모 오피스 공급이 늘면 수급에 어느 정도 숨통이 트일 것”이라고 내다본다.

홍순만 신영에셋 팀장 역시 “부동산 개발업체인 파크원과 SIFC가 대규모 사무실을 쏟아내는 2010년 이후에야 사무실 공급이 좀 여유로워질 것”이라고 내다본다.

물론 우려할 요소도 많다. 우리나라 경제가 활성화되면서 기업 창업 수요가 늘어난 데 따른 오피스 수요 증가가 아니라 신탁회사 등에 의한 펀드자금 유입, 주택시장 불균형 때문이란 지적이 많기 때문이다.

양재모 한양사이버대 교수는 “우리나라 경제 펀더멘털이 오피스시장 호황으로 이어진 게 아니라서 호황 지속 여부 진단은 다소 조심스럽다”며 “내년 상반기까지 지금의 강세가 유지될 가능성이 높지만 경기침체 여파로 내년 하반기엔 약세로 돌아설 우려도 있다”고 밝힌다.

오피스빌딩 호황은 전국적 현상은 아니라는 점에도 주목하자. 서울 일부 지역에만 국한됐을 뿐 지방 오피스시장은 부동산 경기침체 영향으로 상황이 그리 좋지 못하다. 대전의 경우 지난해 말 대비 공실률은 오히려 늘었다. 3.6%포인트 오른 20%로 전국에서 가장 높은 수준을 보이기도 했다.

부산, 대구 등 다른 광역시 분위기는 그나마 낫다. 대구의 공실률은 지난해 말에 비해 1.7%포인트 떨어진 5.2%로 6대 광역시 가운데 가장 낮았다. 결국 오피스시장 호황은 수급불균형에 따른 일시적 현상이고 향후 ‘지역별 차별화’ 현상이 이어질 것이란 분석도 많다.

[외국 사무실 임대료는?]

■ 런던 독보적 1위

질문 하나. 전 세계에서 임대료가 가장 높은 도시는 어디일까. 정답은 런던이다. 올 2월 상업용 부동산 중개업체인 C&W(쿠시먼앤웨이크필드)에 따르면 런던 시내 웨스트엔드의 사무실 임대료는 지난해에 비해 30% 오른 1㎡당 연간 2277파운드(423만원)로 1위를 차지했다. 2위는 홍콩이었다. 1㎡당 1745파운드로 2위에 올랐고 도쿄는 1536파운드, 뭄바이는 1214파운드, 모스크바는 1160파운드로 뒤를 이었다.

상승률로만 보면 모스크바의 도약이 눈에 띈다. 세계에서 가장 물가가 높은 도시답게 사무실 임대료가 1년 만에 2배 이상 올랐을 정도다. 세계 최대 부동산 컨설팅회사인 CBRE(CB리처드앨리스)에 따르면 지난 3월 말 현재 모스크바 시내 사무실 임대료가 달러 기준 1년 만에 93%나 올랐다. 전 세계 173개국 중 런던 웨스트엔드에 이어 두 번째 수준이다. 모스크바의 한 해 사무실 임대료는 제곱피트(약 0.09㎡)당 232.37달러였다. 웨스트엔드는 299.54달러였다.

오피스 호황을 보이는 우리처럼 이웃나라 일본 역시 임대료가 천정부지로 치솟고 있다. 부동산 전문 시장조사 업체 IDS 자료를 보면 지난 4월 도쿄의 평균 임대료는 3.3㎡당 1만5120엔(약 15만3000원)으로 지난해 6월 1만3530엔보다 12% 올랐다. 게다가 4월 현재 도쿄의 공실률은 2.1%로 90년 부동산 거품 이래 최저 수준을 기록하고 있다.

이런 가운데 일본 도쿄 시내 역시 사무실 임대료 상승세가 지속될 것으로 보인다. 로이터통신에 따르면 일본 최대 부동산 임대업체인 미쓰이부동산은 최근 도쿄 중심부의 사무실 임대료를 평균 10~15% 인상한다는 입장을 내비쳤다. 업계 2위인 미쓰비시그룹도 도쿄 중심지인 마루노우치의 사무실 임대료를 15~20% 올릴 예정이다.

[김경민 기자]